El blanqueo va al ladrillo: USD 20.000M en 2 años

El blanqueo más grande de la historia argentina

En junio de 2024, con la sanción de la Ley 27.743 (parte del paquete fiscal aprobado por el Congreso), Argentina activó el que terminaría siendo uno de los procesos de regularización de activos más exitosos de su historia reciente. En términos consolidados: USD 20.000 millones en tenencias no declaradas ingresaron al sistema formal a lo largo del programa.

De ese total, una parte relevante fue absorbida por el sistema financiero (depósitos, títulos, fondos comunes) y otra parte —la que da título a este post— tomó otro camino: se destinó a obra nueva y proyectos inmobiliarios en construcción, aprovechando un mecanismo específico que la propia ley habilitó y que este análisis desarma.

Los tres escalones de la alícuota

El esquema general del blanqueo tuvo tres tramos progresivos según la fecha de adhesión:

Fecha límite	Alícuota sobre excedente de USD 100.000
Hasta USD 100.000 (todo el programa)	0%
Hasta 30 de septiembre de 2024	5%
Hasta 31 de diciembre de 2024	10%
Hasta 31 de marzo de 2025	15%

Por debajo de los primeros USD 100.000 no hubo costo. Por encima, cuanto más tarde se ingresaba, más caro salía. Ese diseño empujó la mayor parte de los ingresos hacia la primera ventana de 2024.

Este esquema, sin embargo, es el de “base”. Paralelamente la ley abrió una puerta específica al ladrillo que redujo la alícuota efectiva a cero para cualquier monto, siempre que los fondos se dirigieran a un tipo particular de destino.

La puerta al ladrillo: el REPI y la regla del 50%

El mecanismo se llama REPI, siglas del Registro de Proyectos Inmobiliarios de AFIP. Es un registro habilitado especialmente para este esquema, que permite a los desarrolladores registrar sus proyectos y a los contribuyentes aplicar fondos blanqueados sin tope y con alícuota 0%.

Para calificar, un proyecto tiene que cumplir una de estas dos condiciones:

Iniciado después del 8 de julio de 2024 (fecha de entrada en vigencia de la ley), o
Con un avance de obra inferior al 50% al 8 de julio de 2024.

Documentación exigida: opinión certificada de un profesional matriculado (ingeniero, arquitecto o profesional habilitado en el rubro construcción) que certifique el porcentaje de avance y la habilitación municipal correspondiente.

Es una regla técnica con impacto comercial directo: la etiqueta “apto blanqueo” pasó a ser un argumento de venta explícito en la comercialización de departamentos en pozo desde agosto de 2024. Desarrolladoras grandes y medianas incorporaron ese sello en su publicidad como diferencial competitivo. Los proyectos que no cumplían el 50%, o que estaban terminados, quedaron fuera de este beneficio y compitieron en desventaja durante la segunda mitad del año.

Beneficios adicionales al inversor

Además de la alícuota 0%, el inversor que aplicó fondos blanqueados a obra registrada en REPI accedió a un paquete de exenciones que vale la pena listar:

Exención temporal del Impuesto sobre los Bienes Personales por el monto de la inversión mientras dure el proyecto.
No aplicación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) en ciertos supuestos, cuando la operación se estructuró vía fideicomiso al costo o adhesión de cuotapartes.
Los fondos regularizados quedan formalmente declarados, y la propiedad terminada puede venderse posteriormente como cualquier otro bien, con escritura, pago de impuestos y sin restricciones adicionales.

El diseño del incentivo combinó tres capas: alícuota cero, exención patrimonial durante la obra, y salida limpia al final. Ese combo explica por qué el sector inmobiliario fue —junto con los depósitos bancarios— el principal destino de los USD 20.000 millones regularizados.

El efecto en 2026: los números que dejan las escrituras

El efecto sobre el mercado se ve claramente en la evolución de las escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, que es el termómetro más ordenado del real estate porteño.

Período	Escrituras CABA	Variación interanual
Enero 2026	3.423	−6,1%
Febrero 2026	3.567	−4,3%
Marzo 2026	5.590	+17,8%
Mayo 2026	5.435	−3,1%
Junio 2026	4.232	+27,5%
Acumulado enero-junio 2026	19.952	+25%

La lectura es interesante. Marzo dio el primer positivo del año con +17,8%, y junio consolidó la tendencia con +27,5% —el mejor mes desde noviembre de 2023—. El acumulado del primer semestre 2026 se ubica en +25% sobre el mismo período de 2025.

Una parte relevante de ese incremento —según coincide la lectura de operadores del mercado y de la presidenta del Colegio de Escribanos porteño, Magdalena Tato— corresponde a operaciones que se iniciaron durante el blanqueo 2024 y se están escriturando ahora, dieciocho a veinticuatro meses después. El pipeline sigue vivo.

En paralelo, los precios reaccionaron. Los datos disponibles del mercado inmobiliario porteño reflejan que los valores en dólares subieron aproximadamente 5% durante la vigencia del blanqueo (segunda mitad 2024), y que en 2026 los desarrolladores esperan otro ajuste, empujado por el efecto combinado de tres factores: demanda blanqueada aún ingresando, cepo cambiario todavía vigente, y costo de construcción medido en dólares al alza.

Lo que hay que mirar hoy

Del análisis surgen tres puntos relevantes para desarrolladores y compradores en 2026.

Primero: el pipeline del blanqueo tiene un horizonte corto. Los proyectos que captaron fondos regularizados en 2024 tenían típicamente un plazo de entrega de 24 a 36 meses. Eso ubica el pico de escrituras del blanqueo entre el segundo semestre de 2026 y el primer semestre de 2027. Después de ese pico, la demanda blanqueada baja y el mercado tendrá que sostenerse con nueva demanda genuina —crédito hipotecario, ahorristas locales, capital extranjero directo—.

Segundo: el crédito hipotecario está enfriando. El otro motor del mercado 2024-2025 fue la reapertura del crédito UVA con catorce bancos ofreciendo líneas activas. Sin embargo, la toma de créditos hipotecarios en CABA cayó 25% en marzo 2026 respecto al mismo mes de 2025. Es un dato para vigilar: si el crédito se sigue enfriando y el pipeline del blanqueo se agota, la ecuación del sector se vuelve más exigente.

Tercero: la etiqueta “apto blanqueo” ya no es diferencial. En el segundo semestre 2024 y buena parte de 2025, tener un proyecto en el REPI con menos del 50% de avance fue argumento de venta ganador. Hoy la mayoría de los proyectos comercializándose entre CABA, GBA norte y Rosario ya están registrados. La ventaja competitiva pasó del “apto blanqueo” al valor real por metro cuadrado, calidad de terminación y plazo real de entrega. Es lo que suele pasar cuando un incentivo fiscal se consolida: deja de ser gancho y vuelve a competir la propuesta técnica.

Un cierre para desarrolladores

Los USD 20.000 millones del blanqueo son, en gran medida, dinero ya asignado. Una parte importante ya se comprometió con proyectos que se están escriturando ahora. Otra parte todavía queda en el sistema esperando decisiones de destino en los próximos doce a dieciocho meses.

Para el desarrollador que arma un pipeline hoy, el análisis de sensibilidad conviene hacerlo asumiendo que el efecto blanqueo se agota entre fines de 2026 y mediados de 2027, y que la sostenibilidad del proyecto tiene que apoyarse en fundamentales más largos: crédito accesible, salario real recuperando y confianza en la moneda. Los tres factores son variables macro que están fuera del control del emprendedor y por eso deben modelarse con escenarios amplios en cualquier flujo financiero serio.

El blanqueo abrió una ventana. La ventana está por cerrarse. Vale la pena estar atento.